深度解析：红岛高新区是青岛楼市最大最深的“天坑”

在过去五年里，红岛高新区被荣幸的称之为“宇宙中心”，有种光环加身，功德无量的感觉。

本人经过深入、理性、客观、精准的分析，会从以下三个方面全方位解释，红岛高新区为什么会是楼市的“天坑”？

从楼市大环境分析，在接下来的五年里，楼市政策强压之下，房价处于剧烈分化，小幅度波动上涨阶段，指望房价暴涨实现阶层跨越的美梦不可能成真。随着房地产开发力度和速度逐步放缓，红岛高新区利好已经出尽，剩下的只有一地鸡毛。

一、严格限价和高配比人才公寓之殇

红岛高新区是人才公寓推盘大户，而且新楼盘执行最为严格的限价政策，可以说直接对区域内楼盘来了个“一刀切”。凡是毛坯，不准超过10000元/平方米，凡是精装，不得超过13000元/平方米。特别是在2017年-2018年这两年间，青岛楼市别的区域迎来了凶猛的涨价潮，连蓝色硅谷这种地方都可以被爆炒到20000多元，而高新区却风景这边独好，催生了大量的买房人蜂拥而至。

这样做好不好呢？很多人只看到了高新区因为严格限价，泡沫挤没了，殊不知这种情况下，开发商会很难受，执行严格的限价，大比例的人才公寓，而楼面价却不见降低，那么问题来了，开发商图什么呢？是做慈善吗？显然不是，开发商想赚钱，只能从楼盘的品质上找补，能省就省，楼盘标准一降再降。由此，高新区片区催生了大量的低品质楼盘，问题频出，在近几年交房过程中集中爆发，是因为他们买贵了，想矫情一下找点心理平衡吗？本来就限价，何谈买贵？肯定不是的，交付情况实在太差了，受不了才会去维权。

不仅如此，人才公寓主打刚需，一个扩容之后的高新区，土地面积仅仅300多平方公里，而未配售的人才公寓总面积竟然达到了100多万平方米，大体估算，相当于有10000套人才公寓还在路上，待到全部开闸放水那一天，高新区的二手房还会有人接盘吗？恰恰高新区的商品房主打刚需，一来一回，受益的是刚需，利益受损的同样是刚需。

总而言之，严格限价的初衷虽然好，照顾到了买房者，但同时也大大降低了这一片区的开发标准，讲求品质更是无从谈起。

二、滩涂和盐碱地，平地起新城，谈何容易？

高新区是一张白纸，从零开始，但是这张白纸的底色很差，滩涂和盐碱地，不同于肥沃的农耕土壤，在被开发之前就有大量的原生态居民，虽然盐碱地的开发可以最大限度的减少被各种拆迁纠纷耽误进度的可能性，但是没有了原住居民，完全靠盖房子来聚拢人气，从无到有，这个过程十分艰难，难度系数非常高，后期人气的提升将是一个大难题。商业配套依靠人气，这也能解释为什么高新区的商业配套落地如此缓慢。

2015年红岛高新区扩容至今，摇旗呐喊震天响，如今却只有一个6.5万方的世茂52+开业，这个商场的体量仅仅是一个社区级配套而已。

而2014年成立的西海岸新区，在这期间开业的10万方体量的大商场就跟下饺子一样，永旺梦乐城、新城吾悦广场、万达茂、城市传媒广场，这一切都说明了在人气提升方面，红岛高新区步履维艰，发展的脚步明显变慢，甚至拖了整个青岛的后退。

商业配套的运营是非常理性的，炒的再火爆，也要看人口导入，人气不足，喊破喉咙都不会有优质的商业配套集聚在此。这就是摆在红岛高新区商业配套落地最大的现实情况。聚拢人气，才能兴一方水土，这是恒古不变，延用千年的真理。

三、交通命脉建设被延期，超高层规划被叫停，利好出尽，皆是利空

一个小小的红岛高新区，半年多爆出三大决定性利空，而且都是硬核配套项目。

红岛高铁站因为推迟开通，一夜之间竟然成了网红，因为距离青兰高速的距离太近。最新消息，南广场继续建设，但整体开通还需要时日，需要先把高速段向南迁移30米，才能继续考虑红岛高铁站的开通的事，总之是延期了。

至于地铁9号线被砍掉一事，回复是将积极争取地铁九号线的建设，这种事无风不起浪，现在的地铁建设审批越来越严格，达到地铁建设要求要考核的指标越来越多，倘若红岛高新区的唯一地铁9号线过不了三期建设审批这一关卡，那么这条命途多舛的地铁真的就成了“有生之年”系列了。

传言甚久，备受关注的高新区世茂双子塔项目，总高度439米，总投资85亿，这个项目在2018年就签约了，如今因为机场限高问题被无限期叫停。其实失去了一个超高层没有什么大不了，但是这个超高层同时又是一个地标建筑，这种象征性意义就大了。一个区域没了地标，就像一个人没有了灵魂。

四、物极必反，买房要理性

当然，红岛高新区作为大青岛不可分割的一部分，承担了新旧动能转换和高新技术产业引进的重任，也有其天然地理优势，位于胶州湾湾底，处在青岛的几何中心，距离主城区相对较近是其重要优势所在，但是区域发展要看人口和产业配套导入，单纯的“几何中心”并不是真的中心。

总而言之，买房要理性思考，切忌被各种热炒和噱头带跑偏，事出反常必有妖，只有深入理性分析，才不会被蒙蔽双眼，错判局势，后悔不已。